| Приём обращений граждан |
На законодательном уровне правоотношения между застройщиками (строительными организациями) и участниками долевого строительства (гражданами-потребителями) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).
Следует иметь в виду, что Закон о защите прав потребителей применяется только в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
Существенными условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости являются основные характеристики жилого или нежилого помещения; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок её уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии данных условий такой договор считается незаключённым.
Первоначальная цена договора может быть изменена застройщиком после его заключения при одновременном соблюдении двух условий:
- между сторонами договора достигнуто соглашение на изменение цены;
- в договоре предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.
Уплата цены договора осуществляется после государственной регистрации договора в безналичном порядке одним из способов:
- путём внесения платежей единовременно;
- путём уплаты денежных средств в установленный договором период (например, год, месяц или неделя).
Ответственность участника долевого строительства за просрочку внесения платежа заключаются в следующем:
- в необходимости уплаты застройщику неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, рассчитываемой от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
- в возможности застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения периодических платежей.
Если застройщик в срок, установленный договором, не выполняет весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей гражданину-потребителю в собственность объекта недвижимости, то он нарушает положения статьи 6 ФЗ №214.
В пункте 1 части 1 статьи 9 Закона о долевом строительстве установлено право потребителя отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
При этом участник долевого строительства вправе потребовать дополнительно:
- полного возмещения убытков, причинённых ему в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору;
- уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;
- компенсации морального вреда, размер которой определяется судом.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены объекта долевого строительства.